杨在明律师-集体土地上“先征地后拆房”,补偿标准该如何计算?
2019-10-12 16:26:42 来源:项城网
导读:在集体土地被征收时,未对房屋权利人予以安置补偿,原集体土地被征收后纳入城市规划区的,应按照何种标准对房屋权利人予以安置补偿?是参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,按照城镇房屋进行拆迁补偿,还是参考《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律法规,按照农村征地房屋补偿安置标准予以补偿呢?下面,在明律师事务所的刘勇进律师团队将结合具体案例与您一起深入探讨。

【案情概要:“先征地后拆房”的怎么补?】

委托人是江苏省徐州市某村村民。1976年,委托人在村内集体土地上修建了房屋。

1997年,当地国土局向其颁发《集体土地建设用地使用证》,载明房屋占地类别系住宅。同月,当地城乡建设委员会向其颁发了《乡村房屋所有权证》,载明房屋种类为住宅。

2001年,委托人房屋所在区域被其所在省政府征收。同年11月,委托人的户口性质由村民转为了城市居民。但是其持有的《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》一直未作变更。

2016年下半年,委托人的房屋被列入拆迁范围,委托人要求按照城市房屋拆迁补偿安置标准对其进行安置补偿,但是拆迁人仅同意按照本地区的规定,以房屋的重置成新价格进行补偿。

律师介入之后,从申请政府信息公开入手,核实征地拆迁行为合法性,并进行了一系列复议和诉讼。最终使得政府同意了委托人的诉求,以实际面积的1:1.5为标准,参照城市房屋征收补偿安置标准对其进行了安置补偿。

【法律分析:怠于履行补偿安置职责的后果】

在明律师认为,该案委托人虽然持有的《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》一直未作变更,但是其房屋所在区域早在2001年已被其所在地省政府征收,其房屋所处土地性质已转为国有,且纳入城市规划区。

依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

因此,在委托人的土地已经被征收后,对其房屋的补偿安置标准应参考国有土地上房屋的补偿标准。

值得一提的是,随着《土地管理法》于2019年8月26日的最新修订,农村村民住宅的补偿费用已明确成为法定的征地补偿安置事项。自2020年新法施行之后,类似的“先征地后拆房”情形出现的可能性将有望大幅降低。

届时,只要拟定的征地补偿安置方案中未涉及对宅基地上房屋的补偿安置内容,村民便有权通过提出意见、要求听证、提起复议直至针对责令交出土地决定提起诉讼等途径坚决捍卫自己的合法权益。

“先补偿后搬迁,居住条件有改善”即将成为农村房屋拆迁的重要法定原则。

以上就是我们针对集体土地上“先征地后拆房”情形的补偿问题所作的全面分析。若被征收人对农村房屋的补偿标准不满意,可及时咨询专业律师的意见,尽早争取公平、合理的房屋拆迁补偿。(刘番/文)